1_9788498768077 by Editorial Tirant Lo Blanch

Ley Hipotecaria y su Reglamento 2ª Edición

FRANCISCO BLASCO GASCÓ Catedrático de Derecho Civil Abogado

tirant lo b anch Valencia, 2010

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FRANCISCO BLASCO GASCÓ

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ÍNDICE Nota introductoria .............................................................

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LEY DE 8 DE FEBRERO DE 1861 ...................................................................................

DECRETO DE 8 DE FEBRERO DE 1946, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY HIPOTECARIA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS ........................................................

Tít. I. Del registro de la propiedad y de los títulos sujetos a inscripción .............................................................................

Tít. II. De la forma y efectos de la inscripción ........................

Tít. III. De las anotaciones preventivas ...................................

Tít. IV. De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas ............................................................................

Tít. V. De las hipotecas ............................................................ Secc. I. De la hipoteca en general .............................................. Secc. II. De las hipotecas voluntarias........................................... Secc. III. De las hipotecas legales................................................ Subsecc. I. De la hipoteca dotal .............................................. Subsecc. II. De la hipoteca por bienes reservables..................... Subsecc. III. De la hipoteca por los bienes de los que están bajo la patria potestad .................................................................. Subsecc. IV. De la hipoteca por razón de tutela ........................ Subsecc. V. De otras hipotecas legales ....................................

77 77 87 95 98 101 103 103 104

Tít. VI. De la concordancia entre el registro y la realidad jurídica ........................................................................................

105

Tít. VII. De la rectificación de los errores en los asientos .....

112

ÍNDICE

Tít. VIII. De la publicidad de los registros .............................. Secc. I. De la información registral ............................................. Secc. II. De las certificaciones ....................................................

114 114 117

Tít. IX. Del modo de llevar los registros .................................

120

Tít. X. De la dirección e inspección de los registros ..............

128

Tít. XI. De la demarcación de los registros y del nombramiento, Cualidades y deberes de los registradores ..........................

133

Tít. XII. De la responsabilidad y del régimen disciplinario de los registradores ................................................................... Secc. I. De la responsabilidad de los registradores ........................ Secc. II. Del régimen disciplinario de los registradores ..................

139 139 143

Tít. XIII. De los documentos no inscritos ................................

149

Tít. XIV. Recursos contra la calificación .................................

150

Disposiciones Transitorias .............................................................

156

Disposición Final Derogatoria ........................................................

159

DECRETO DE 14 DE FEBRERO DE 1947, DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO EXPOSICIÓN DE MOTIVOS ........................................................

161

Tít. I. Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción ............................................................................. Del registro de la propiedad ................................................... Bienes y derechos inscribibles y títulos sujetos a inscripción ....... Documentos auténticos ..........................................................

165 165 166 177

Tít. II. De la forma y efectos de la inscripción ........................ Solicitud de inscripción .......................................................... Clases y orden de los asientos................................................. Inscripción, agrupación, división y segregación de fincas ........... Circunstancias de las inscripciones ..........................................

179 179 179 180 182

ÍNDICE Del precio aplazado ............................................................... Inscripción de concesiones y otras fincas especiales .................. Inscripción de foros, subforos y otros derechos análogos ........... Inscripciones de capitulaciones matrimoniales, de herencia y de contrato sucesorio.............................................................. Inscripción de bienes de ausentes, de los cónyuges y de la sociedad conyugal ........................................................................... Plazo para verificar la inscripción ............................................ Calificación registral y sus efectos ........................................... Del recurso gubernativo ......................................................... Procedimiento para el ejercicio de acciones reales ....................

9 187 187 194 196 201 204 205 209 216

Tít. III. De las anotaciones preventivas ................................... De demanda ......................................................................... De embargo y secuestro ......................................................... De incapacidad ..................................................................... Tercer poseedor de bienes anotados ....................................... Otras anotaciones de embargo y prohibición de enajenar .......... Del derecho hereditario.......................................................... De legados............................................................................ De créditos refaccionarios ...................................................... Asientos por suspensión de otros ............................................ Circunstancias de las anotaciones ...........................................

218 218 218 219 220 220 222 222 224 226 227

Tít. IV. De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas ............................................................................ Título y procedimiento cancelatorios ....................................... Forma de las cancelaciones .................................................... Circunstancias generales de las cancelaciones .......................... Conversión ........................................................................... Caducidad de las anotaciones ................................................. Suspensión de cancelación ..................................................... Prórroga de anotaciones preventivas ....................................... Cancelación de anotaciones preventivas .................................. Cancelaciones especiales........................................................

231 231 237 238 239 241 241 243 243 246

Tít. V. De las hipotecas ............................................................ Secc. 1ª De la hipoteca en general ............................................. Extensión de la hipoteca ........................................................ Distribución del crédito hipotecario ......................................... Ejercicio de la acción hipotecaria ............................................

247 247 247 248 251

ÍNDICE

Secc. 2ª De las hipotecas voluntarias .......................................... Hipoteca constituida unilateralmente ....................................... Sujeta a condición ................................................................. Posposición de hipoteca ........................................................ Cesión de crédito hipotecario ................................................. Hipoteca de garantía de cuentas corrientes .............................. En garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador ..... En garantía de rentas ............................................................. Secc. 3ª De las hipotecas legales ................................................ Regla general ........................................................................ Hipoteca dotal ...................................................................... Por bienes reservables............................................................ Por los bienes de los que están bajo la patria potestad .............. Por razón de tutela ................................................................ Otras hipotecas legales ..........................................................

263 263 263 264 265 265 266 266 267 267 267 270 274 274 275

Tít. VI. De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica ................................................................................... Expediente de dominio .......................................................... Acta de notoriedad ................................................................ Inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos ................ Certificaciones de dominio ..................................................... Declaraciones de obra nueva .................................................. Expediente de liberación de gravámenes .................................. Inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas ............. Doble inmatriculación ............................................................

276 276 280 283 285 287 288 288 289

Tít. VII. De la rectificación de errores en los asientos ........... Reglas generales.................................................................... Errores rectificables por el registrador...................................... No rectificables sin consentimiento de los interesados ............... Rectificación a instancia de los interesados............................... Gastos de la rectificación ........................................................

290 290 293 293 295 295

Tít. VIII. De la publicidad formal e información registral ...... Publicidad formal ................................................................... Asesoramiento ...................................................................... Certificaciones: sus clases y modos de expedirlas ...................... Certificaciones de cargas ........................................................ Información continuada y dictámenes ......................................

296 296 299 300 304 305

ÍNDICE

Tít. IX. Del modo de llevar los Registros ................................ Oficina del registro ................................................................ Libros................................................................................... Ordenación del archivo .......................................................... Ordenación de los asientos en los libros................................... Libro de incapacitados ........................................................... Índices .................................................................................. Libro inventario..................................................................... Libros provisionales ............................................................... Legajos ................................................................................ Diligencia de los libros de actas de la junta de propietarios ........ Diario y asientos de presentación ............................................ Alteraciones en el nombre y número de fincas .........................

309 309 311 313 314 317 319 322 322 325 326 328 339

Tít. X. De la dirección e inspección de los Registros ............. Secc. 1ª De la Dirección General ............................................... Competencia y organización de la dirección general ................. Director general .................................................................... Cuerpo especial facultativo ..................................................... Oposición directa .................................................................. Concurso de méritos.............................................................. Régimen interior ................................................................... Secc. 2ª De la Inspección de los Registros................................... Inspección central.................................................................. Por los presidentes de las audiencias ....................................... Certificaciones semestrales ..................................................... Visitas .................................................................................. Consultas..............................................................................

339 339 339 340 341 343 344 346 347 347 347 348 350 350

Tít. XI. De la demarcación de los Registros de la Propiedad y del nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores .......................................................................................... Secc. 1ª Demarcación de los Registros ....................................... Demarcación ........................................................................ Secc. 2ª Nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores Provisión de vacantes ............................................................ Ingreso en el cuerpo .............................................................. Incompatibilidades ................................................................. Del nombramiento y posesión ................................................ Escalafón .............................................................................. Fianzas .................................................................................

351 351 351 355 355 359 368 369 371 371

ÍNDICE

Derechos y cualidades de los registradores ............................... Excedencias y jubilaciones ...................................................... Permutas .............................................................................. Licencias .............................................................................. Empleados del registrador ...................................................... Otros oficiales ....................................................................... Secc. 3ª Del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.............................................................................

375 377 379 380 385 386 387

Tít. XII. De la responsabilidad disciplinaria de los Registradores ..........................................................................................

387

Tít. XIII. De los documentos no inscritos ................................

397

Tít. XIV. De los honorarios ...................................................... Reglas para la aplicación del arancel .......................................

398 398

Tít. XV. De la estadística de la propiedad territorial .............

402

Disposiciones Transitorias .............................................................

403

Disposiciones Adicionales..............................................................

405

Disposición Final ..........................................................................

405

ÍNDICE ANALÍTICO ....................................................................

407

NOTA INTRODUCTORIA La Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial (publicada en el BOE de 4 de noviembre de 2009) modifica, entre otras varias leyes, la Ley hipotecaria Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946. La citada Ley, llamada de la nueva Oficina judicial, y, en general, las modificaciones que introduce, entran en vigor en mayo de 2010, según establece su Disposición final tercera: Entrada en vigor: “La presente Ley entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», excepto el apartado diez del artículo decimoquinto, por el que se adiciona un nuevo apartado 3 al artículo 23 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado”. No obstante, hemos creído conveniente ofrecer desde ya el texto definitivo, tal y como, en principio, quedará a partir de 5 de mayo de 2010, pues las modificaciones se refieren a funciones y competencias del Secretario Judicial. Sin perjuicio, pues, de su introducción en el texto normativo, a continuación exponemos las modificaciones realizadas en la Ley hipotecaria por la citada Ley de la nueva oficina judicial: Artículo tercero. Modificación de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. Se modifica la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 en los siguientes términos: Uno. Se modifica el ordinal 3º del párrafo 5º del artículo 20, que queda redactado como sigue: «3.º Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.» Dos. El párrafo 2º del artículo 57 queda redactado como sigue: «En este último caso señalará los bienes que hayan de ser anotados y el Secretario judicial librará el correspondiente man-

NOTA INTRODUCTORIA

damiento al Registrador, con inserción literal de lo prevenido para que lo ejecute.» Tres. El artículo 133 queda redactado como sigue: «Artículo 133. El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación.» Cuatro. El párrafo primero del artículo 134 queda redactado como sigue: «El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.» Cinco. El artículo 135 queda redactado como sigue: «Artículo 135. El Registrador deberá comunicar al Juzgado o Tribunal ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución.» Seis. Se modifican las reglas 3ª y 7ª del artículo 201 que quedan redactadas como sigue:

NOTA INTRODUCTORIA

«3.ª El Secretario judicial dará traslado de este escrito al Ministerio Fiscal, citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán en los tablones de anuncios, del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a fin de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los edictos, puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga. Dichos edictos se publicarán también en el Boletín Oficial de la provincia si el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a ciento cincuenta euros, y si excediere de trescientos euros deberán publicarse, además, en uno de los periódicos de mayor circulación de la provincia. En los casos a) y b) de la regla 2.ª se citará, además, a los titulares de los predios colindantes, y en los a) y c) de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.» «7.ª Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a treinta euros, será verbal la audiencia a que se refiere la regla 5.ª.» Siete. Se modifican las reglas 3ª y 7ª del artículo 210 que quedan redactadas como sigue: «3.ª El Secretario judicial citará, personalmente o por cédula, en la forma determinada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, al titular o titulares de dichos asientos o a sus causahabientes, si su domicilio fuere conocido; de no serlo, serán citados por edictos, que se publicarán en el Boletín Oficial de la provincia, en los tablones de anuncios del Ayuntamiento, del Juzgado del término municipal al que pertenezca la finca y en el del Juzgado en que se siga el procedimiento. 7.ª En el caso de no comparecer, el Secretario judicial publicará nuevos edictos, por un plazo de veinte días, y si transcurrido

NOTA INTRODUCTORIA

este período no hubieren tampoco comparecido, dará traslado del expediente al Ministerio Fiscal, a fin de que informe en término de ocho días sobre si se han cumplido las formalidades prevenidas en esta ley. Si el Ministerio Fiscal encontrare algunos defectos, se subsanarán, y si no los hallare, así como una vez subsanados los que señalare, el Juez dictará sentencia. Si el titular del asiento que se pretenda cancelar hubiere sido citado personalmente, no será necesaria la publicación de los edictos que previene esta regla.» Ocho. El artículo 229 queda redactado como sigue: «Artículo 229. Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los Jueces, Tribunales o Secretarios judiciales en cuya virtud deban certificar los Registradores, expresarán con toda claridad: 1.º La especie de certificación que con arreglo al artículo 223 se exija, y si ha de ser literal o en relación. 2.º Los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al Registrador los bienes o personas de que se trate. 3.º El período de tiempo a que la certificación deba contraerse.» Nueve. El artículo 231 queda redactado como sigue: «Artículo 231. Salvo lo dispuesto en el artículo anterior, los Registradores no certificarán de los asientos del Diario con sus notas, sino cuando el Juez, el Tribunal o el Secretario judicial lo mande o los interesados lo pidan expresamente.» Diez. El artículo 257 queda redactado como sigue: «Artículo 257. Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez, Tribunal o Secretario judicial, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias. El Registrador devolverá uno de los ejemplares al mismo Juez, Tribunal o Secretario judicial que lo haya expedido o al interesado

NOTA INTRODUCTORIA

que lo haya presentado, con nota firmada expresiva de quedar cumplido en la forma que proceda; y conservará el otro en su oficina, extendiendo en él una nota rubricada igual a la que hubiere puesto en el ejemplar devuelto. Estos documentos se archivarán numerados por el orden de su presentación.» Once. La letra d) del párrafo primero del artículo 325 queda redactada como sigue: «d) el Ministerio Fiscal, cuando la calificación se refiera a documentos expedidos por los Jueces, Tribunales o Secretarios judiciales en el seno de los procesos civiles o penales en los que deba ser parte con arreglo a las leyes, todo ello sin perjuicio de la legitimación de quienes ostenten la condición de interesados conforme a lo dispuesto en este número.» Doce. El párrafo tercero del artículo 328 queda redactado como sigue: «Están legitimados para la interposición de la misma los que lo estuvieren para recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. A este fin, recibido el expediente, el Secretario judicial a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el mismo, les emplazará para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días.»

LEY HIPOTECARIA DE 8 DE FEBRERO DE 1861 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS La Comisión de Codificación, tiene la honra de elevar á manos de VE. el adjunto proyecto de Ley de Hipotecas. Al cumplir con este deber, cree que está en el caso de manifestar los fundamentos cardinales del proyecto y de las disposiciones más importantes que contiene. No necesita la comisión examinar los vicios de nuestro actual sistema hipotecario. El digno antecesor de VE. que aconsejó á S.M. el Real decreto de 8 de Agosto de 1855, espuso su insuficiencia y la necesidad apremiante de la reforma. Con sobrado motivo decia que nuestras leyes hipotecarias están condenadas por la ciencia y por la razón, porque ni garantizan suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia en la prosperidad pública, ni asientan sobre sólidas bases el crédito territorial, ni dan actividad a la circulación de la riqueza, ni moderan el interés del dinero, ni facilitan su adquisición á los dueños de la propiedad inmueble, ni aseguran debidamente á los que sobre esta garantía prestan sus capitales. En esta situación, anadia el Gobierno que la reforma era urgente é indispensable para la creación de bancos de crédito territorial, para dar certidumbre al dominio y á los demás derechos en la cosa, para poner límites á la mala fé, y para libertar al propietario del yugo de usureros desapiadados. Nada añade la comisión por su parte; bástale decir que en sentir del Gobierno está definitivamente juzgada nuestra actual legislación hipotecaria, y que exige reformas radicales para que pueda satisfacer las condiciones que echa de menos en ella la sociedad activa de nuestros dias. Pero ¿cuáles deben ser las bases capitales de la nueva ley? El Gobierno no las prescribió á la comisión, si bien en Real orden de 10 de Agosto del mismo año manifestó el deseo de que la nueva ley partiera del principio de publicidad, que no se reconocieran para lo sucesivo hipotecas generales, que se establecieran formalidades esteriores para la traslación de la propiedad y de los demás derechos en la cosa, que se meditase con detención la conveniencia ó inconveniencia de suprimir las hipotecas legales, y

Exp. motivos

LEY HIPOTECARIA DE 8 DE FEBRERO DE 1861

que en el primer caso se escogitaran los medios de conciliar la supresión con los intereses que antes protegía el privilegio, y especialmente los de las mujeres casadas, menores é incapacitados. Mas reconociendo el Gobierno la grave trascendencia de estas cuestiones, confió á la comisión la difícil tarea de examinarlas, en la seguridad de que estudiaría los trabajos anteriores, los compararía con las leyes de las demás naciones, y prepararía un proyecto digno de ser ley, y que fuera base y punto de partida para plantear reformas vivamente ansiadas por el pais, algunas iniciadas ó reclamadas enérgicamente por sus representantes. La plena confianza que el Gobierno ha depositado en la comisión, y la libertad en que la dejó para seguir sus propias inspiraciones, la han comprometido mas y mas á procurar el acierto: estudios concienzudos y detenidos, discusiones frecuentes y prolongadas, y multiplicadas revisiones, han sido por mucho tiempo la tarea continua de la comisión, que si no ha llegado á llenar su encargo tan cumplidamente como deseara, puede asegurar al menos que ha puesto en contribución cuanto alcanzaba para conseguirlo. Pero á pesar de haber encontrado, no solo aceptables, sino preferibles los principios indicados por el Gobierno, no por eso tiene la presunción de haber acertado. En materias tan difíciles, tan complicadas, en que vienen á jugar todas las instituciones sociales, nadie, por grandes que sean sus esfuerzos, puede confiar en su trabajo: bastante gloria es la de emprenderlo y llevar una piedra á la grande obra de la regeneración del derecho. Y esta desconfianza que naturalmente tiene la comisión en todos sus trabajos, debe ser mayor al tratar del sistema hipotecario. No sucede respecto á él lo que en la mayor parte de las instituciones del derecho civil, en que la ciencia y la esperiencia de una larga serie de siglos han llegado á formar reglas admitidas universalmente, y que vienen a formar el derecho común de los pueblos civilizados. La legislación hipotecaria, como sistema, es hoy objeto de grandes controversias: la última palabra de la ciencia respecto de las bases sobre que debe descansar, no ha sido pronunciada todavía. Las naciones de Europa están divididas en el modo de resolver las grandes cuestiones á que da lugar tan interesante parte de la legislación civil: dispútanse el terreno dos sistemas puestos frente á frente; el que introdujo el Código civil francés, imitado por otros muchos pueblos, y el que, nacido en Prusia, ha

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Exp. motivos

llegado á obtener en sus reglas capitales tantos partidarios y dominado en tantos paises. Si en esta materia tuvieran que seguirse las tradiciones españolas, la cuestión acerca de las bases fundamentales de la ley estaría resuelta. Nuestra actual legislación hipotecaria adopta un sistema misto: lejos de seguir el que puede llamarse germánico, cuyas bases son la publicidad absoluta y la especialidad rigurosa de las hipotecas, admite una combinación de este sistema con el de las hipotecas ocultas y generales, no ya circunscrito, como lo han hecho otras naciones, en favor de las mujeres casadas, de los menores, de los incapacitados y de la firmeza de los actos judiciales, sino con una extensión que aun dentro de su base no está siempre justificada. Mas la comisión, que por regla general propende en todos sus actos á lo histórico, á lo tradicional, y que no cree que deben las leyes cambiar las bases del derecho antiguo, sino cuando la conveniencia de hacerlo así se halla plenamente justificada y que reconoce de buen grado que el legislador debe progresar conservando cuando no es notoria y urgente la necesidad de echar á tierra la obra de las generaciones que pasaron para levantar otra mas adecuada á las exigencias de la época, se ve obligada á presentarse como innovadora, á pedir que nuestro sistema hipotecario se asiente sobre nuevas bases, y que para ello se modifiquen todas las leyes que se refieren á las hipotecas. Profundo debe ser el convencimiento de la comisión, cuando á pesar de su religioso respeto al derecho nacional, propone que esencial y radicalmente sea reformado. La primera cuestión que ha tenido la comisión que resolver es si el proyecto de ley deberá limitarse á la reforma del sistema hipotecario que viene en observancia, ó ser estensivo á asentar la propiedad territorial y todas sus desmembraciones y modificaciones en bases mas seguras que las en que hoy descansa. Basta á la comisión leer la esposicion de motivos que preceden al Real decreto de 8 de Agosto, para comprender que la intención del Gobierno se estendia también á este punto. Ni podia ser de otra manera: la condición mas esencial de todo sistema hipotecario, cualesquiera que sean las bases en que descanse, es la fijeza, es la seguridad de la propiedad: si esta no se registra, si las mutaciones que ocurren en el dominio de los bienes inmuebles no se trascriben ó no se inscriben, desaparecen todas las garantías que puede tener el acreedor hipotecario. La

Exp. motivos

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obra del legislador que no estableciera este principio no seria subsistente, porque caería abrumada con el peso de su descrédito. Así se ha comprendido entre nosotros en todos tiempos el sistema hipotecario, desde que Don Carlos y Doña Juana, accediendo á las peticiones del reino en las Cortes de Toledo, y adelantándose á lo que mas de ciento treinta años después ideó para Francia la inteligencia privilegiada de Colbert, allegaron en 1539 por primera vez materiales para la obra que ahora se trata de levantar sobre bases mas sólidas. Entonces, con sabia previsión, plantearon el doble problema que se ha agitado en todas las naciones que modernamente han querido reformar la legislación hipotecaria, el de adquirir sin temor de perder lo adquirido, y el de prestar sobre la propiedad raiz con la seguridad de que no seria ineficaz la hipoteca. Nos es fecha relación, decian los Reyes, que se escusarian muchos pleitos, sabiendo los que compran los censos y tributos que tienen las heredades que compran, lo cual encubren y callan los vendedores. Que la inscripción pues ó trascripción de la propiedad inmueble debe comprenderse en el proyecto, está fuera de duda: no seria reformar nuestra legislación hipotecaria en sentido progresivo, sino empeorarla, ó mejor decir, anularla por completo, si se prescindiese de que la primera base de la ley fuera el registro de la propiedad. Resuelto este primer punto, la comisión tenia que decidir ante todo cuál era el sistema hipotecario que debia adoptarse. Esto naturalmente la empeñó en el examen del mérito relativo de los sistemas que hoy dividen á los pueblos y á los hombres de la ciencia. El antiguo sistema de las hipotecas ocultas desde luego debió ser desechado por la comisión. Con él es incompatible el crédito territorial, porque equipara la condición de la propiedad gravada con créditos superiores á su valor, á la propiedad libre de todo gravamen, y en último resultado desnaturaliza la hipoteca, haciendo que en lugar de buscarse como garantía el crédito real del deudor, se prefiera mas bien su crédito personal. Todas las naciones modernas y la nuestra lo han anatematizado; por esto puede decirse que su causa está irremisiblemente juzgada por la historia, por las leyes y por la ciencia. Partiendo este sistema del principio de las hipotecas privilegiadas y de las hipotecas generales, es injusto aun respecto á las comunes y especiales. La preferencia que se da al acreedor hipotecario mas antiguo sobre el mas moderno es una consecuencia lógica y natural del sistema de publicidad:

LEY HIPOTECARIA DE 8 DE FEBRERO DE 1861

Exp. motivos

en él el segundo acreedor conoce el derecho adquirido antes por otro; sabe que este ha de ser antepuesto; contrata con pleno conocimiento de la estension de sus derechos y de los demás que pueden concurrir á participar en su dia del valor de la propiedad hipotecada. Pero cuando las hipotecas son ocultas, esta preferencia es injustificable: todos han prestado á ciegas; las hipotecas anteriores les son desconocidas; cada uno se reputa bastante asegurado, y frecuentemente todos menos uno son engañados, y á veces lo son todos, porque á ellos se antepone otro que tiene hipoteca legal privilegiada. Aun sin tan poderosas consideraciones, la comisión hubiera rechazado este sistema como fuente de estelionatos y causa de usuras inmoderadas, pues que el peligro que incesantemente corren los acreedores, suelen compensarlo con intereses exhorbitantes. No presenta tantos inconvenientes el sistema que, admitiendo la publicidad de las hipotecas como una de sus bases, al lado de ella conserva hipotecas ocultas, que sin necesidad de contrato especial, y solo en virtud del beneficio de la ley, protegen los intereses de personas desvalidas, ó aseguran créditos á que el derecho presta especial amparo y garantía. Pero este sistema que, como queda dicho, es el adoptado por nuestras leyes, tampoco es aceptable ajuicio de la comisión. Amalgama de dos sistemas que se excluyen, pretende en vano conciliar la prudencia y circunspección de los acreedores con los azares que no pueden prever. Con él nunca está seguro el acreedor: en los momentos mismos en que contrata, después de asegurarse por el registro de la propiedad de que sus garantias son buenas, después de adquirir por el registro de hipotecas la convicción de que ningún otro tiene inscrito un crédito que pueda anteponerse al suyo, se encuentra burlado, porque una hipoteca legal, desconocida tal vez hasta para el deudor mismo, viene á frustrar sus cuidadosas investigaciones, á convertir un contrato calculado con toda previsión y prudencia en un juego de azar, y á privarle de su derecho. El sistema misto pues, si bien preferible al de hipotecas ocultas, no da la seguridad absoluta que necesitan los acreedores para que el crédito territorial sea fecundo: sistema de transacción, no satisface á las necesidades para que se ha creado. No es esto discurrir sobre teorías; la esperiencia lo ha puesto bien de realce en la larga serie de años que ha dominado en España: lejos de consultar de un modo conveniente al crédito territorial, ha dado lugar á que, por medio de artificios jurídicos buscaran los acreedores la seguridad que la ley